Nel contesto delle locazioni immobiliari in Italia, la questione su chi debba sostenere il costo della deblattizzazione – ossia la disinfestazione da blatte – è disciplinata dalla legge e dalla giurisprudenza attraverso una serie di normative che distinguono tra manutenzione ordinaria e manutenzione straordinaria. Questa distinzione è fondamentale per stabilire se l’onere sia a carico dell’inquilino oppure del proprietario dell’immobile.
Responsabilità tra inquilino e proprietario: cosa dice il Codice Civile
La normativa italiana, in particolare l’articolo 1575 del Codice Civile, prevede come obbligo per il proprietario la consegna al conduttore (inquilino) di un immobile in buono stato di manutenzione. Questo vuol dire che, al momento della stipulazione e dell’inizio del contratto di affitto, la casa deve essere priva di infestazioni di parassiti come blatte o scarafaggi. Qualora si riscontrasse una presenza di blatte fin dall’ingresso nell’appartamento, la spesa per la deblattizzazione ricadrebbe, quindi, interamente sul proprietario, il quale deve garantire le condizioni minime di salubrità e abitabilità richieste dalla legge.
Se il problema delle blatte emerge, invece, successivamente – mesi o anni dopo l’ingresso dell’inquilino – la situazione cambia: la deblattizzazione è considerata manutenzione ordinaria e, come tale, spetta all’inquilino. Ciò trova fondamento nell’articolo 9 della legge n. 392/78 e nell’articolo 1609 del Codice Civile, secondo i quali tutte le spese di manutenzione ordinaria e servizi generici di pulizia dell’immobile sono generalmente a carico del conduttore salvo diverso patto contrattuale.
Deblattizzazione in condominio: chi è tenuto al pagamento?
Il discorso cambia leggermente quando si parla di deblattizzazione delle aree comuni in condominio (condominio). In questi casi, la responsabilità iniziale di organizzare e pagare l’intervento ricade sull’amministratore condominiale, che poi divide la spesa fra i proprietari secondo i millesimi di proprietà.
Tuttavia, nell’ambito delle locazioni, il proprietario che anticipa la quota può chiedere il rimborso all’inquilino, in quanto questi beneficia direttamente del servizio, essendo il soggetto che usufruisce dell’immobile e dei servizi comuni. In assenza di accordi contrari, quindi, anche la deblattizzazione degli spazi comuni è da considerarsi, secondo la prassi e la normativa vigente, a carico dell’inquilino.
Esempio pratico di ripartizione spese in condominio
- L’amministratore commissiona e paga la disinfestazione delle scale e dei cortili.
- Il totale viene ripartito fra i proprietari secondo i millesimi.
- Nel caso l’unità immobiliare sia in affitto, il proprietario può chiedere il rimborso di tale spesa all’inquilino, che integra la quota nelle spese condominiali a suo carico.
Manutenzione ordinaria e straordinaria: cosa rientra nella deblattizzazione
La deblattizzazione periodica è generalmente catalogata come intervento di manutenzione ordinaria. Questo implica che il suo costo ricade sull’inquilino, analogamente a quanto accade per le altre spese di pulizia regolare e mantenimento della casa. Fanno eccezione i casi in cui l’infestazione abbia cause riconducibili a difetti strutturali dell’edificio, problematiche di umidità, infiltrazioni o impianti difettosi che favoriscono la proliferazione degli insetti: in questi casi, essendo il problema collegato alla struttura stessa e non all’uso corrente del bene, a pagare deve essere il proprietario dell’immobile.
Cosa succede in caso di vizi iniziali o persistenti nell’immobile?
L’articolo 1578 del Codice Civile sancisce che, se al momento della consegna l’immobile presenta vizi o difetti che ne riducono in modo significativo l’idoneità all’uso pattuito (per esempio una presenza massiccia di blatte), l’inquilino può chiedere la risoluzione del contratto oppure una riduzione dell’affitto, a meno che non si tratti di vizi già noti o facilmente riconoscibili. Dunque, se l’infestazione viene riscontrata subito all’inizio del contratto e risulta preesistente, la responsabilità di rimediare spetta al locatore/proprietario.
Nei contratti di locazione, tuttavia, è possibile che le parti stabiliscano patti diversi rispetto alle previsioni di legge: è buona regola, quindi, leggere attentamente l’accordo sottoscritto per capire chi, tra inquilino e proprietario, debba sostenere i costi in casi particolari.
Situazioni tipiche
- Blatte presenti già all’ingresso nell’appartamento: spese a carico del proprietario, che deve garantire la consegna dell’immobile in perfetto stato.
- Blatte che compaiono dopo mesi dall’inizio del contratto: spese a carico dell’inquilino, come parte della manutenzione ordinaria per mantenere salubre l’appartamento.
- Infestazioni dovute a carenze strutturali: se l’origine è strutturale (per esempio impianti malfunzionanti, infiltrazioni), la deblattizzazione resta a carico del proprietario, dato che ricade nella manutenzione straordinaria.
Implicazioni pratiche e consigli utili
Per evitare incomprensioni e possibili contenziosi, è consigliabile:
- Effettuare un verbale dettagliato al momento della consegna dell’immobile, in cui si documenta lo stato di pulizia e salubrità.
- Segnalare tempestivamente per iscritto al proprietario eventuali infestazioni rilevate subito dopo l’ingresso, allegando foto o prove documentali.
- Verificare le clausole del contratto di locazione riguardanti la ripartizione delle spese di manutenzione e pulizia.
- In caso di discordanza o controversia, rivolgersi a un tecnico abilitato o contattare un’associazione di categoria per chiarimenti normativi.
La normativa, inoltre, stabilisce l’obbligo per tutte le attività di deblattizzazione condominiale di affidarsi a imprese di pulizia specializzate e autorizzate, al fine di garantire risultati efficaci e la tutela della salute pubblica. L’amministratore è il responsabile di queste pratiche e della ripartizione onerosa tramite il bilancio annuale.
Risulta dunque fondamentale conoscere la distinzione tra manutenzione ordinaria e straordinaria e avere sempre una buona comunicazione tra le parti coinvolte, per evitare oneri non dovuti o contestazioni in fase di gestione immobiliare. Un buon esempio di suddivisione è quello che si applica anche alla disinfestazione in generale: l’ordinaria, come la deblattizzazione regolare, è a carico di chi vive nell’immobile; la straordinaria, legata a cause strutturali, resta invece in capo alla proprietà.
In sintesi, l’attuale quadro normativo italiano stabilisce che l’inquilino paga la deblattizzazione come manutenzione ordinaria, mentre il proprietario ne risponde solo in presenza di infestazioni già esistenti o causate da difetti strutturali, salvo specifici accordi diversi nel contratto di locazione.
