Nel momento in cui si affronta un atto notarile, sia esso relativo all’acquisto di una casa, alla stipula di un mutuo o a una donazione, molti si soffermano sulle tariffe dichiarate, spesso trascurando quanto possa incidere la composizione reale della parcella. Oltre all’onorario direttamente riconosciuto al notaio, esistono una serie di spese accessorie e anticipate che possono sorprendere se non valutate attentamente, trasformandosi in costi “nascosti” e spesso oggetto di incomprensioni tra clienti e professionista.
Le voci che compongono la parcella notarile
La parcella del notaio non è mai un importo unico che equivale interamente al suo guadagno. Al suo interno confluiscono:
- Imposte e tasse dovute per legge, che il notaio riscuote in qualità di sostituto d’imposta per poi versarle allo Stato.
- Onorario notarile, cioè il compenso professionale vero e proprio, stabilito secondo parametri che cambiano in base al valore dell’atto, alla sua tipologia e alla complessità delle attività richieste.
- Spese anticipate, ovvero importi che il notaio sostiene in nome e per conto del cliente per svolgere verifiche, ispezioni o pratiche amministrative obbligatorie.
- IVA applicata esclusivamente sull’onorario e sulle spese imponibili, sempre al 22%.
La parte più rilevante per il cliente non è tanto ciò che serve per le imposte, spesso quantificabile e oggettivo, quanto la somma delle spese aggiuntive e dell’onorario, che possono variare notevolmente tra uno studio e l’altro e da città a città.
Imposte e spese fisse: quanto si paga veramente
Le imposte costituiscono una fetta importante dell’importo complessivo, soprattutto nell’ambito delle compravendite immobiliari. Ecco le principali:
- Imposta di registro: è generalmente il 2% per la prima casa (calcolata sul valore catastale) e il 9% per la seconda casa, ma possono esserci casistiche particolari in base al tipo di venditore e all’oggetto della vendita.
- Imposta ipotecaria e imposta catastale: in caso di acquisto da privato sono fisse, solitamente 50 euro ciascuna; da impresa invece possono essere proporzionali e accompagnate dall’IVA.
- IVA: se si acquista da impresa costruttrice o ristrutturatrice, l’IVA sostituisce l’imposta di registro e viene applicata nella misura ridotta del 4% per la prima casa e ordinaria (10% o 22%) per altri casi.
Queste somme sono fissate dalla legge e devono essere corrisposte dal cliente indipendentemente dal notaio scelto, poiché il professionista agisce da intermediario con l’Amministrazione finanziaria. Il pagamento spesso avviene in anticipo rispetto all’atto, proprio per garantire che le imposte vengano versate regolarmente.
Da non trascurare che il pagamento di eventuali errori o omissioni sulle imposte può ricadere sul cliente se i conti non sono stati fatti correttamente, anche se il notaio ha fornito un preventivo errato o incompleto. Consigliabile sempre verificare attentamente ogni voce e chiedere chiarimenti in caso di dubbi.
Spese anticipate e “nascoste”: dove si annidano i costi inattesi
Una delle principali aree di spesa nascosta è rappresentata dalle cosiddette “anticipazioni”. Il notaio, infatti, per adempiere al suo incarico deve procedere a una serie di controlli preliminari per accertare stato giuridico e fiscali dell’immobile o di altri beni oggetto di atti:
- Visure catastali e ispezioni ipotecarie per certificare assenza di pendenze, ipoteche o vincoli.
- Visure camerali per le aziende o quote societarie.
- Richieste di certificati vari (ad esempio statuti, atti costitutivi, estratti civili) laddove necessario.
- Costi per il deposito dell’atto presso l’archivio notarile nazionale e per le relative tasse amministrative.
Queste spese vengono anticipate dal notaio che le addebita al cliente con la parcella finale. Il loro importo oscilla, mediamente, tra poche decine a qualche centinaio di euro a seconda della complessità e del numero di atti e visure necessari. Specificare nel dettaglio, nel preventivo, la natura di ogni anticipazione permette di evitare sorprese.
Non meno importante, in caso di mutuo ipotecario, si aggiungono:
- Costi di preparazione della pratica di mutuo e iscrizione ipoteca.
- Compenso separato (o maggiorato) quando il mutuo si stipula contestualmente all’atto di compravendita.
Infine, in casi particolari quali acquisti all’asta l’intervento del notaio potrebbe essere ridotto o assente; le relative spese sono dovute solo se si ottiene il mutuo per il saldo del prezzo, altrimenti si pagano le imposte direttamente tramite il tribunale e il delegato alla vendita.
Come difendersi: trasparenza, preventivo e verifica delle spese
Prevenire spiacevoli sorprese è possibile adottando alcune semplici precauzioni:
- Richiedere sempre un preventivo dettagliato e scritto, che indichi distintamente: onorario, anticipazioni, imposte da versare, IVA, eventuali altri rimborsi.
- Esaminare con attenzione ogni voce e non esitare a richiedere spiegazioni su termini generici come “spese generali”, “anticipazioni varie” o “rimborso forfettario”.
- Confrontare più preventivi notarili può far emergere differenze consistenti anche a parità di valore dell’atto e ubicazione.
- Verificare l’avvenuto pagamento e il corretto versamento agli enti delle imposte, soprattutto nei casi di cifre molto elevate.
- Richiedere sempre la fattura o la parcella dettagliata: è un diritto del cliente e una tutela in caso di contestazioni future.
- Ricordarsi che l’IVA si applica solo all’onorario e alle spese imponibili e non sulle imposte.
Un ulteriore elemento di trasparenza è dato dalla recente obbligatorietà, per tutti i professionisti inclusi i notai, di indicare chiaramente le componenti del costo complessivo e di comunicare ogni variazione rispetto al preventivo iniziale, così da lavorare in un clima di reciproca fiducia e chiarezza.
Va ricordato infine che, in caso di contestazioni sulle somme richieste o su eventuali somme non versate a terzi (come lo Stato o altri enti), è sempre opportuno rivolgersi direttamente al notaio, che è obbligato a fornire spiegazioni, e successivamente – se necessario – ad un consulente legale per tutelare i propri diritti.
Rendere più comprensibili le dinamiche economiche dell’attività notarile contribuisce a evitare malintesi, prevenendo situazioni di disagio e facilitando un rapporto cliente-professionista trasparente e corretto. Un’informazione accurata, un confronto puntuale tra differenti offerte e una verifica scrupolosa degli importi sono i migliori strumenti per pagare il giusto, senza incappare in costi inattesi o spese non dovute che ancora troppo spesso accompagnano le operazioni più delicate della vita economica e patrimoniale digitale e tradizionale.
